Инвестиции в аренду в Израиле: аренда снова покрывает проценты по кредиту в 11 городах из 13

Инвестиции в аренду в Израиле снова становятся интересными на бумаге. По анализу, опубликованному в этом месяце TheMarker на основе арендных ставок платформы WeCheck и цен Центрального статистического бюро, уравнение перевернулось за два года в большинстве крупных городов.

Для инвестора — живёт ли он в Израиле или покупает из-за рубежа — это важное изменение контекста, при условии полного расчёта.

Переворот за два года

Используемый тест прост: покрывает ли арендная плата квартиры стоимость процентов по кредиту, финансирующему 50 % цены?

Выбор 50 % не случаен: это порядок величины доли, обычно предоставляемой инвесторам и покупателям, проживающим за рубежом.

Три двигателя изменения

1. Растущая аренда

Рынок аренды остаётся напряжённым. Показательный признак, отмеченный Globes на этой неделе: некоторые застройщики предпочитают сдавать непроданное жильё вместо снижения цен и сдают его быстро. См. наш анализ.

2. Цены стагнируют или падают

В первом полугодии 2026 г. шесть из 18 крупных городов увидели снижение средней цены, а три остались стабильными. Покупка дешевле механически улучшает доходность.

3. Снижающиеся ставки

После нескольких снижений ключевой ставки стоимость кредита отступила. Средневзвешенная ставка по новым кредитам составляла 4,38 % в августе. См. структуру кредитов лета.

Руководитель WeCheck, цитируемый TheMarker, не исключает, что этот новый контекст наконец поможет распродать часть запаса непроданных новостроек.

Что расчёт не говорит

Тест «аренда против процентов» — хороший индикатор тенденции, но не расчёт рентабельности. Он оставляет в стороне:

- Погашение капитала, которое давит на месячный денежный поток;
- Расходы: совместная собственность, обслуживание, страхование;
- Арнону, если жильё пустует, и саму вакантность аренды;
- Налогообложение аренды, с несколькими возможными режимами в Израиле в зависимости от суммы и профиля;
- Налог на покупку, более высокий для жилья, не являющегося вашим единственным жильём;
- Валютный риск для покупателя, чьи доходы в евро или долларах.

Куда инвестировать

Анализ не сводится к единственному списку «хороших городов». Но несколько принципов остаются верными:

- Города, где цены отступили, сохраняя при этом высокий спрос на аренду, предлагают лучшую точку входа;
- Районы рядом с центрами занятости, университетами, больницами и транспортом ограничивают вакантность;
- Малые площади хорошо сдаются, но их цены сильно выросли в 2026 г., что снижает доходность при покупке.

Чтобы сориентироваться по городам, см. наш рейтинг цен по городам и наш гид инвестиции в аренду в Израиле.

Метод оценки инвестиции

1. Оцените реалистичную аренду на основе сопоставимых объявлений, а не аренды, обещанной продавцом.
2. Рассчитайте валовую доходность: годовая аренда, делённая на общую стоимость приобретения.
3. Перейдите к чистой доходности: вычтите расходы, вакантность, обслуживание и налоги.
4. Интегрируйте кредит: полный ежемесячный платёж (проценты и капитал) и чувствительность к росту ставок. Проверьте её с помощью симулятора финансирования.
5. Добавьте входные расходы: НДС 18 % включён в новостройки, налог на покупку — в зависимости от вашего профиля, расходы на закрытие сделки — порядка 10–13 %.

Инвестировать из-за рубежа или из Израиля

Для резидента Израиля арендное жильё обычно является вторым объектом с более высоким налогом на покупку. Для покупателя из-за рубежа добавляются дистанционное управление, декларирование доходов в обеих странах и налоговые конвенции. В обоих случаях адвокат, брокер и, для новостроек, архитектор необходимы.

Краткосрочная или долгосрочная аренда

Для покупателя из-за рубежа, который занимает жильё несколько недель в году, меблированная или краткосрочная аренда может казаться привлекательной. Однако она подразумевает более тяжёлое управление, иногда ограничительные местные правила и другое налогообложение. Долгосрочная аренда остаётся самым простым и стабильным решением для большинства инвесторов. Выбор зависит от вашего использования, города и времени, которое вы можете посвятить управлению.

IsraelStart сопровождает инвесторов из-за рубежа и израильтян, уже живущих в стране, среди более чем 300 новых проектов по всему Израилю и может организовать управление арендой. Персональная оценка без обязательств позволит рассчитать реалистичную доходность.

Источники

- TheMarker, анализ аренды WeCheck и цен CBS в 13 крупных городах (08/09/2026).
- Globes, застройщики, сдающие непроданные квартиры (22/09/2026).
- Globes, ипотечные кредиты августа 2026 г. (21/09/2026).

Цифры и решения, сообщённые израильской экономической прессой, переформулированы и представлены в контексте редакцией IsraelStart. Информация носит ориентировочный характер и должна быть проверена с адвокатом, брокером и экспертом до принятия любого решения.