Sols pollués en Israël : ce que Sde Dov et Taas HaSharon apprennent à l'acheteur

Plusieurs des plus grandes réserves foncières du centre d'Israël sont d'anciens sites militaires, aéroportuaires ou industriels. Leur reconversion promet des dizaines de milliers de logements, mais elle se heurte parfois à un obstacle invisible : la pollution des sols. Deux dossiers revenus dans l'actualité cette semaine, Sde Dov à Tel Aviv et Taas HaSharon dans le Sharon, montrent comment ce risque se traduit en retards. Un sujet utile pour l'acheteur depuis l'étranger comme pour les Israéliens déjà en Israël.

Sde Dov : des forages terminés, des résultats attendus

Selon Globes, le 6 octobre 2026, l'Autorité foncière a informé le tribunal de l'avancement des analyses dans le « grand îlot » de Sde Dov, sur le site de l'ancien aéroport de Tel Aviv. Après approbation des plans de forage par le ministère de la Protection de l'environnement, les forages ont été réalisés sur l'ensemble des parcelles privées concernées, à une exception près : une parcelle exige des travaux préalables de mise à nu du terrain.

Les échantillons sont au laboratoire, qui accuse du retard. Les résultats sont attendus sous une trentaine de jours ; le tribunal a demandé une mise à jour au plus tard le 5 novembre 2026.

Un tirage au sort suspendu

L'enjeu est concret pour environ 1 700 ayants droit, qui attendent la répartition des parcelles par tirage au sort. Prévu fin juin 2026, puis reporté au 11 août, il est désormais lié à la fin des analyses. Les administrateurs des terrains ont fait valoir qu'on ne pouvait pas répartir des parcelles sans connaître l'étendue de la pollution, son traitement et la partie qui en supportera le coût. Le tribunal leur a donné raison.

L'article ne précise ni la nature du polluant, ni le nombre de parcelles touchées, ni qui paiera la dépollution : autant de questions ouvertes.

Taas HaSharon : huit ans après l'approbation

Le second dossier est d'une autre ampleur. D'après Nadlan Center, le 7 octobre, la commission conjointe de district se réunit le 13 octobre 2026 pour débattre des conditions environnementales du plan Taas HaSharon, approuvé en 2018 sur l'ancien site des industries militaires.

L'historique est long : décision de dépôt en 2005, approbation en 2018, début des démolitions en 2021, puis arrêt de la Cour suprême en juin 2024, qui a suspendu les travaux et exigé une étude des sols et une évaluation environnementale avant tout permis. Les opposants, communes et associations, demandaient une dépollution préalable à tout développement et l'application du principe du pollueur-payeur à l'État. La réunion d'octobre doit préciser l'ordre entre dépollution et permis. Le dossier pèse sur toute l'offre du Sharon, comme nous l'expliquons dans notre article sur le plan directeur de Raanana.

Pourquoi ce risque concerne l'acheteur d'un logement

Le calendrier

Une pollution découverte tardivement peut ajouter des mois, voire des années, avant le premier coup de pelle. Pour un achat sur plan, cela signifie une livraison décalée, un loyer à payer plus longtemps et un crédit dont les conditions peuvent changer.

Le coût

La dépollution a un prix. Tant qu'on ignore qui le supporte, la valeur du terrain est incertaine. Dans une opération collective, la répartition de cette charge peut devenir un sujet de litige.

La valeur à long terme

Un quartier construit sur un site correctement dépollué et documenté n'est pas pénalisé. À l'inverse, un doute persistant peut peser sur la revente et sur l'évaluation bancaire.

Il faut toutefois garder la mesure : à Sde Dov, selon le bilan des accords-toits publié par Globes, 94,9 % des logements prévus par l'accord, soit 9 316, ont déjà été commercialisés. La difficulté actuelle concerne un îlot précis, pas l'ensemble du quartier.

Les vérifications à demander

1. L'historique du terrain : ancien usage militaire, industriel, station-service, décharge.
2. Les études de sol et les éventuelles prescriptions du ministère de la Protection de l'environnement.
3. Le permis de construire : est-il délivré, ou conditionné à des travaux de dépollution ?
4. Les clauses de retard du contrat et les indemnités prévues.
5. Les garanties bancaires de la loi sur la vente de logements neufs.
6. La situation au registre foncier, à l'aide de notre guide du Tabo.

Pour mesurer l'effet d'un décalage de livraison sur votre trésorerie, utilisez notre simulateur d'échelonnement des paiements.

Depuis l'étranger ou sur place

Un acheteur depuis l'étranger n'a aucun moyen de deviner l'histoire d'un terrain à partir d'une maquette : c'est à son avocat de la documenter. Un Israélien déjà en Israël connaît souvent la réputation d'un site, mais doit vérifier que les études ont bien été menées et validées.

Dans les deux cas, le coût complet reste à chiffrer : TVA de 18 % incluse dans le prix du neuf, frais de clôture de 10 à 13 %, taxe d'achat (Mas Rechisha) à valider selon le profil. Trois experts sécurisent l'opération : avocat · courtier · architecte. L'avocat réclame études et permis, l'architecte évalue les contraintes de fondations et de sous-sol, le courtier prévoit une marge de calendrier dans le financement.

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Sources

- Globes — Sde Dov : les forages achevés sur la plupart des parcelles du grand îlot (06/10/2026)
- Nadlan Center — Taas HaSharon : le plan revient devant les planificateurs (07/10/2026)
- Globes — Accords-toits : le bilan, dont Sde Dov (06/10/2026)