Mamad et normes de construction en Israël : ce qui va changer

Le Mamad, cette pièce sécurisée en béton armé présente dans les logements neufs israéliens, est devenu un critère d'achat central. En octobre, le Conseil national de planification et de construction doit examiner quatre amendements aux règles de construction qui touchent directement ces espaces protégés, mais aussi la durée de vie des bâtiments et les changements d'usage. Ces propositions ne sont pas encore approuvées. Elles dessinent néanmoins la manière dont les logements seront conçus dans les prochaines années, et intéressent autant l'acheteur depuis l'étranger que l'Israélien déjà en Israël qui compare des projets sur plan.

Les quatre amendements soumis au Conseil national

Selon Nadlan Center, le Conseil national de planification et de construction doit se pencher en octobre sur les modifications suivantes.

Mamad : ce que change la règle de surface

Aujourd'hui, l'ajout d'un Mamad à un immeuble existant se fait souvent par une colonne de pièces sécurisées empilées les unes sur les autres, accolée à la façade. Le vide fermé qui se forme au pied de cette colonne peut être comptabilisé dans la surface constructible, ce qui consomme des droits à bâtir et complique les projets. L'amendement proposé, d'après Nadlan Center, exclurait cet espace du calcul.

Pour un propriétaire d'appartement ancien, cela pourrait rendre plus simple l'ajout d'une pièce sécurisée, que ce soit via Tama 38 ou une initiative de copropriété. Pour un acheteur dans l'ancien, c'est un élément de valorisation potentielle, à condition que le projet soit techniquement et juridiquement faisable. Notre article sur la jurisprudence des permis de construire rappelle que la conformité au permis reste déterminante.

Durée de vie des bâtiments : 50 ans pour le logement

Le quatrième amendement est moins visible mais structurant. Les logements seraient conçus pour une durée de vie de référence de 50 ans, contre 100 ans pour les bâtiments publics et les infrastructures critiques, et 10 ans pour les constructions temporaires. Les exigences de résistance sismique et au feu sont intégrées, et les normes européennes pourraient s'appliquer en l'absence de norme israélienne.

Concrètement, cela ne signifie pas qu'un immeuble neuf deviendra inutilisable après 50 ans : il s'agit d'une base de calcul. Mais ce référentiel donne à l'architecte un cadre plus clair pour comparer les cahiers des charges techniques des projets.

Balcons-souccah : un autre exemple de conception qui fait la valeur

La conception d'un logement ne se limite pas aux normes de sécurité. Nadlan Center a consacré une analyse aux balcons-souccah, ces balcons non couverts par l'étage supérieur qui permettent de construire une souccah. Ils sont très recherchés dans les zones à forte population haredi, à Bnei Brak ou dans certains quartiers de Beer-Sheva, et aussi auprès d'un public religieux-sioniste ou traditionaliste, par exemple à Raanana ou Givatayim.

Selon la même source, ce type de balcon peut représenter des centaines de milliers de shekels de valeur là où il est demandé, alors qu'il est quasi sans effet à Tel Aviv ou Kiryat Ono, voire perçu négativement. À Ramat Gan, le comité local a imposé une soixantaine de balcons-souccah dans un projet. Leur intégration pose de vrais défis architecturaux : façades décalées, profondeurs variables.

Comment l'architecte vous aide à lire un projet

Pour l'acheteur depuis l'étranger

Sans visite régulière du chantier, il faut s'appuyer sur les plans et le cahier des charges. L'architecte vérifie la position du Mamad dans le logement, sa surface, sa ventilation, son usage possible comme chambre ou bureau, et l'orientation du balcon.

Pour l'Israélien déjà en Israël

Le résident peut visiter des projets livrés par le même promoteur, mais doit aussi vérifier que les plans signés correspondent aux règles en vigueur au moment du permis. Les amendements d'octobre, s'ils sont adoptés, ne s'appliqueront pas forcément aux projets déjà autorisés.

Ce qu'il faut faire valider avant de signer

Un achat sur plan repose sur trois regards complémentaires : avocat · courtier · architecte. L'architecte analyse les plans, le Mamad et les normes ; l'avocat vérifie à la signature que le cahier des charges est annexé au contrat et que les écarts sont encadrés ; le courtier s'assure que le financement suit le calendrier du chantier. Rappelons que la TVA de 18 % est incluse dans le prix d'un logement neuf. Pour estimer un budget réaliste selon la ville, utilisez notre simulateur de budget par ville et parcourez le catalogue.

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Sources

- Nadlan Center — Quatre amendements aux normes de construction devant le Conseil national (28/09/2026)
- Nadlan Center — Balcons-souccah, une valeur variable selon les villes (25/09/2026)