Herzliya: -0,9 % im Jahr 2026, der Markt kippt zugunsten der Käufer

Die Immobilienpreise in Herzliya sind 2026 leicht zurückgegangen, aber das eigentliche Signal liegt woanders. Im ersten Halbjahr lag der durchschnittliche Transaktionspreis bei etwa 3,782 Millionen Schekel, verglichen mit 3,814 Millionen ein Jahr zuvor (-0,9 %). Vor allem ist die Zahl der in den Statistiken erfassten Verkäufe stark gesunken. Für die Fachleute der Stadt ist dies die Bestätigung, dass der Markt nun von den Käufern bestimmt wird.

Die Zahlen von Herzliya

Herzliya bleibt weiterhin die zweitteuerste Stadt im Ranking, hinter Tel Aviv (4,45 Mio. ₪) und vor Jerusalem (3,089 Mio. ₪). Im Gegensatz zu ihrer großen Nachbarin wächst sie jedoch nicht mehr.

Verkäufe fast halbiert

Der Rückgang von 544 auf 300 Transaktionen innerhalb eines Jahres entspricht einem Minus von etwa 45 %. Zwei Folgen:

- Der Durchschnitt wird anfälliger: Bei weniger Verkäufen wirken sich einzelne atypische Transaktionen stärker auf die Berechnung aus. Der Rückgang von 0,9 % sollte daher mit Vorsicht betrachtet werden.
- Der Markt verlangsamt sich tatsächlich: Weniger Verkäufe bedeuten längere Vermarktungszeiten und Verkäufer, die eher zu Verhandlungen bereit sind.

Um diesen statistischen Effekt besser zu verstehen, lesen Sie unseren Leitfaden wie man die CBS-Immobilienstatistiken liest.

Ein Kräfteverhältnis, das sich umkehrt

Ein in Herzliya ansässiger Immobilienmakler, der von Ynet befragt wurde, zeigt sich von diesen Zahlen nicht überrascht. Seiner Meinung nach ist der Rückgang eines Halbjahres nur ein Teil der Geschichte. Die grundlegende Veränderung hat sich über mehrere Jahre entwickelt:

- Der Markt hat sich von einer Situation, in der die Verkäufer weitgehend den Preis bestimmten, zu einer Situation gewandelt, in der der Käufer Alternativen prüft und verhandelt;
- Die Käufer sind wählerischer und stehen unter weniger Druck;
- Sie sind viel empfindlicher gegenüber dem Preis und den Finanzierungskosten;
- Immobilien, die noch zu den Referenzpreisen von 2022 angeboten werden, finden schwer Käufer, und wirklich motivierte Verkäufer müssen flexibel sein.

Diese Feststellung gilt nicht nur für Herzliya. Sie entspricht auch den Beobachtungen in Ramat Gan, Petah Tikva und Bat Yam, wo die Durchschnittspreise ebenfalls zurückgehen.

Was das für Neubauten bedeutet

Auf dem Neubaumarkt senkt der Bauträger nicht immer den ausgeschriebenen Preis. Oft setzt er lieber auf andere Anreize:

- Erleichterte Zahlungspläne zu Beginn, mit einem größeren Anteil bei Übergabe;
- Unterstützte Finanzierungen oder Übernahme der Zinsen während der Bauphase;
- Inklusive Optionen: Küche, Klimaanlage, Parkplatz, Keller, Einbauschränke.

Diese Vorteile erscheinen nicht in den offiziellen Statistiken. Ein "stabiler" Preis kann also einen tatsächlichen Nachlass verbergen. Umgekehrt kann ein Finanzierungsanreiz langfristig teurer sein als ein direkter Preisnachlass. Lesen Sie unsere Analyse zu den Finanzierungsaktionen der Bauträger.

Herzliya, ein Markt mit vielen Gesichtern

Von "Herzliya" im Allgemeinen zu sprechen, ergibt für Käufer wenig Sinn. Die Bereiche in der Nähe des Yachthafens und des Meeres, historisch am gefragtesten, folgen anderen Dynamiken als die Innenstadt oder Stadtteile im Rahmen der Stadterneuerung. Ein Rückgang des Durchschnittspreises kann mit hochwertigen Projekten, die sich gut verkaufen, koexistieren – ebenso wie mit weniger gut gelegenen Immobilien, die lange auf dem Markt bleiben. Gerade in dieser zweiten Kategorie ist der Verhandlungsspielraum am größten.

Für israelische Bewohner, die sich verbessern möchten, ebenso wie für Käufer aus dem Ausland, die die Küste im Blick haben, ist es ratsam, mehrere Projekte sektorweise zu vergleichen, bevor ein Angebot gemacht wird.

Wie Sie davon profitieren, ohne Risiken einzugehen

Ein Käufermarkt ist vorteilhaft, solange Sie methodisch bleiben.

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Eine vorläufige Bankzusage und ein klarer Überblick über Ihr Eigenkapital stärken Ihre Position. Ein Finanzierungsvermittler kann dies im Voraus für Sie einholen. Testen Sie Ihre Möglichkeiten mit dem Finanzierungsrechner.

Mehrere Projekte vergleichen

Herzliya bietet sehr unterschiedliche Bereiche: in der Nähe des Yachthafens und des Strandes, Innenstadt, Stadtviertel in urbaner Erneuerung. Vergleichen Sie auch mit nahegelegenen Städten im Sharon wie Netanya und Kfar Saba.

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Quellen und Methodik

- Ynet-Analyse der Daten des Zentralamts für Statistik (CBS), veröffentlicht am 15. September 2026.
- Israelisches Zentralamt für Statistik (CBS) — durchschnittliche Transaktionspreise nach Stadt und Zimmeranzahl.
- Bank of Israel — Volumen der Immobilienkredite (Daten von August 2026).

Die Preise für das erste Halbjahr sind ein arithmetischer Durchschnitt der ersten beiden Quartale, verglichen mit derselben Berechnung für 2025. Die Anzahl der Transaktionen ist nicht gewichtet: Ein geringes Verkaufsvolumen kann den Durchschnitt einer Stadt stark beeinflussen. Die Zahlen sind Richtwerte und sollten projektweise überprüft werden, bevor eine Entscheidung getroffen wird.