Eine Bestandsimmobilie in Israel kaufen
Wer eine Bestandsimmobilie kauft, wählt eine Adresse, ein Gebäude und eine Wohnung, die man so sehen kann, wie sie sind. Zugleich ist es ein zersplitterter Markt, in dem jede Immobilie ihre Geschichte und ihre eigenen Prüfpunkte hat. Diese Seite zeigt, welche Fragen Sie sich vor der Suche stellen sollten und wie IsraelStart die Suche mit Ihnen führen kann – ob Sie bereits in Israel leben oder aus dem Ausland kaufen.
Meine Suche beauftragen · Neubauprojekte ansehen
Welche Wohnung für Ihr Vorhaben?
Hauptwohnsitz, Zweitwohnung für regelmäßige Aufenthalte, Wohnung für ein studierendes Kind oder Kapitalanlage zur Vermietung: Die Nutzung bestimmt alles Weitere. Eine ganzjährig bewohnte Wohnung wählt man anders als eine, die nur wenige Wochen im Jahr genutzt wird.
Im Bestand gibt es zudem sehr unterschiedliche Situationen: eine neuere Wohnung, die vom Erstbesitzer weiterverkauft wird, eine bereits renovierte Wohnung oder eine Immobilie mit Sanierungsbedarf. Preise lassen sich nur bei vergleichbarem Zustand vergleichen.
- Hauptwohnsitz : Nähe zu Schulen, Verkehrsmitteln und Arbeitsplatz; Leben im Viertel.
- Zweitwohnung : einfache Instandhaltung aus der Ferne, Sicherheit des Gebäudes, Anbindung an den Flughafen.
- Vermietung : Mietnachfrage in der Gegend, Höhe der Nebenkosten, allgemeiner Zustand.
- Für ein Kind : Nähe zum Campus oder zu Verkehrsmitteln, lebendiges Viertel.
Ein Viertel wählen
In Israel können zwei benachbarte Straßen einen sehr unterschiedlichen Alltag bieten. Legen Sie vor den Besichtigungen fest, was zählt: Fußweg zu Geschäften, Schulen und Gotteshäusern, Anbindung an Verkehrsmittel, Parken auf der Straße, Lärm, Nähe zum Meer.
Informieren Sie sich auch über städtebauliche Vorhaben in der Gegend. Ein Stadterneuerungsprogramm (Tama 38 oder Pinui-Binui) kann das Gebäude oder seine Nachbarn betreffen, mit Folgen für künftige Bauarbeiten und für den Wert der Immobilie. Diese Informationen werden bei der Stadtverwaltung und mit dem Anwalt geprüft.
Wohnung und Gebäude beurteilen
Die Fotos einer Anzeige zeigen nicht alles. Drei Themen verdienen eine systematische Prüfung.
Zustand und Arbeiten
Elektrik, Sanitär, Abdichtung, Fenster und Türen, Klimaanlage: Der tatsächliche Zustand bestimmt das Budget. Eine technische Begehung durch einen unabhängigen Fachmann (Bedek Bayit) kann vor der Verpflichtung beauftragt werden. Sind Arbeiten geplant, kann ein Architekt deren Umfang vor dem Angebot statt danach einschätzen.
Aufzug, Mamad und Stellplatz
Ältere Gebäude haben nicht immer einen Aufzug oder einen Schutzraum (Mamad) in der Wohnung; manche verfügen über einen gemeinsamen Schutzraum. Der Stellplatz kann der Wohnung zugeordnet, gemeinsam genutzt oder gar nicht vorhanden sein. Diese drei Punkte gehören schon ins Anforderungsprofil – als Muss oder als Wunsch.
Eigentümergemeinschaft und Nebenkosten
Das Hauskomitee (Vaad Bayit) kümmert sich um die Gemeinschaftsflächen. Höhe der Nebenkosten, beschlossene oder anstehende Arbeiten, Zustand von Fassade und Dach: Fragen Sie danach vor dem Angebot. Die Gemeindesteuer (Arnona) hängt von Stadt und Fläche ab.
Das Budget aufstellen
Denken Sie in einem Gesamtbudget statt im Angebotspreis. Zum Kaufpreis kommen die Erwerbsteuer (Mas Rechisha), deren Staffel von Ihrem Status und Ihren bereits gehaltenen Wohnungen abhängt, die Anwaltskosten, gegebenenfalls eine Maklerprovision und je nach Immobilie ein Budget für Arbeiten und Einrichtung hinzu.
Finanzieren Sie einen Teil des Kaufs über eine Hypothek (Mashkanta), lässt die Bank die Immobilie bewerten. Unsere Rechner geben eine erste Größenordnung; den genauen Betrag bestätigen Anwalt und Finanzierungsmakler.
Die Prüfungen organisieren
IsraelStart ist weder Anwaltskanzlei noch Bausachverständiger: Unsere Aufgabe ist es zu suchen, zu vergleichen und zu koordinieren. Die Prüfungen übernehmen die zuständigen Fachleute Ihrer Wahl.
Der Anwalt
Rechte des Verkäufers und Stand der Immobilie im Grundbuch (Tabo) oder bei der Stelle, die die Rechte führt, Hypotheken und sonstige Eintragungen, Übereinstimmung der Bauten mit der Genehmigung, Verhandlung und Abfassung des Vertrags.
Der Finanzierungsmakler / Finanzierung
Kreditrahmen, Darlehenskonditionen, von der Bank verlangte Bewertung.
Der Architekt
Zustand der Immobilie, Machbarkeit und Kosten der Arbeiten, Raumaufteilung.
IsraelStart garantiert keine Begutachtung. Für jede ausgewählte Immobilie listen wir die zu bestätigenden Punkte und den zuständigen Ansprechpartner auf.
Ihre Suche starten
Beschreiben Sie Ihr Vorhaben in wenigen Minuten: Städte oder Viertel, Budget, Art der Immobilie und unverzichtbare Kriterien. Wir melden uns, um das Anforderungsprofil, den Umfang der Suche und die Bedingungen der Begleitung zu klären – schriftlich dargelegt, bevor Sie sich festlegen. Die Beschreibung Ihrer Suche ist unverbindlich.
Häufige Fragen zum Kauf im Bestand
Ist der Bestand günstiger als ein Neubau?
Nicht unbedingt. Der Preis hängt vor allem von Adresse, Zustand und Ausstattung ab. Eine gut gelegene Bestandsimmobilie kann mehr wert sein als ein Neubauprojekt in einer benachbarten Gegend. Verglichen wird das Gesamtbudget, Arbeiten und Nebenkosten inklusive.
Fällt beim Kauf im Bestand Mehrwertsteuer an?
Beim Neubau enthalten die Preise der Bauträger die Mehrwertsteuer (18 %). Ein Verkauf zwischen Privatpersonen unterliegt ihr grundsätzlich nicht. Ihr Anwalt bestätigt die für die Immobilie geltende Regelung.
Kann man aus dem Ausland im Bestand kaufen?
Ja. Besichtigungen können per Video stattfinden oder mit einem ausführlichen Bericht dokumentiert werden, wie vereinbart, und die Unterzeichnung wird mit Ihrem Anwalt vorbereitet, auch per Vollmacht.
Wie lange dauert eine Suche?
Das hängt von Gegend, Budget und Ihren Kriterien ab. Wir halten Sie regelmäßig auf dem Laufenden und sagen es offen, wenn nichts passt – dann überarbeiten wir gemeinsam das Anforderungsprofil.