Доходность от аренды в Израиле 2026

Сравнение доходности по городам. Данные ЦСБ за 3-й квартал 2025 года.

Как рассчитать доходность от аренды?

Валовая доходность = (годовая аренда / цена покупки) × 100. Чистая доходность учитывает расходы (арнона, управляющая компания, обслуживание, простои без арендаторов) и обычно на 1-1,5 % ниже валовой.

Беэр-Шева: лучшая доходность в Израиле

С валовой доходностью 6,2 % Беэр-Шева лидирует в рейтинге благодаря очень доступным ценам (14 200 ₪/м²) и высокому спросу на аренду (студенты Университета имени Бен-Гуриона, военнослужащие). Рост цен (+7,8 %) делает её инвестицией с двойным рычагом.

График выше показывает валовую доходность от аренды: годовая арендная плата, делённая на цену покупки, до расходов. Чистая доходность вычитает арнону (муниципальный налог), расходы на содержание дома, обслуживание, страховку и простой между арендаторами. Правило чтения, показанное на этом сайте, простое: чистая обычно на 1–1,5 пункта ниже валовой.

Ещё одно ограничение, о котором стоит помнить: высокая доходность часто сигнализирует о низкой цене покупки, а не обязательно о высокой аренде. Беэр-Шева возглавляет рейтинг, потому что её цены остаются доступными, а спрос на аренду поддерживается Университетом Бен-Гуриона и близлежащими военными базами. Тель-Авив, напротив, сочетает самую низкую валовую доходность среди крупных городов с самым высоким потенциалом роста стоимости: две разные стратегии, а не рейтинг качества.

Беэр-Шева показывает 6,2 % валовой доходности, Хайфа — 5,5 %, Нетания — 4,8 %. Иерусалим находится на уровне 4,1 %, Тель-Авив — 3,2 %, Герцлия — 3,0 %. Эти порядки величин соответствуют графику, опубликованному на этой странице; они служат для сравнения городов между собой, а не для обещания дохода: реальная доходность объекта зависит от района, состояния и управления.

Сопоставьте эту доходность со средними ценами первого полугодия 2026 года (данные CBS в анализе Ynet): 1 248 000 ₪ в Беэр-Шеве, 1 780 000 ₪ в Хайфе, 2 730 000 ₪ в Нетании, 3 089 000 ₪ в Иерусалиме и 4 450 000 ₪ в Тель-Авиве. Входной билет объясняет большую часть разрыва в доходности — а страница каждого города подробно показывает районы, где эти средние имеют смысл.

Доходность от аренды — только половина уравнения. В первом полугодии 2026 года средние цены растут на 4,7 % в Хайфе и на 2,1 % в Нетании, остаются стабильными в Иерусалиме и прибавляют лишь 0,4 % в Беэр-Шеве, тогда как Тель-Авив продвигается на 6,6 %. Инвестор, ищущий регулярный доход, и инвестор, ищущий рост стоимости, выберут не один и тот же город — и многие совмещают оба в портфеле.

Чтобы сравнивать корректно, исходите из реальной цены покупки программы — каталог объединяет 253 такие в 49 городах — а затем примените описанный выше метод расчёта с рыночной арендой, проверенной в районе. Страница цен на недвижимость в Израиле 2026 даёт ценовые ориентиры по городам; симулятор доходности и бюджетные симуляторы сайта затем превращают эти ориентиры в посчитанный сценарий вашего проекта.

Для покупателя, живущего за границей, чистая доходность зависит от управления не меньше, чем от объекта: найти арендатора, получать платежи, обслуживать, решать непредвиденное. Поэтому сопровождение IsraelStart включает знакомство с управляющими на месте, а гид по инвестициям из-за рубежа посвящает дистанционному управлению целый раздел.

Последний методологический пункт: всегда сравнивайте сравнимое. Доходность, посчитанная на акционной цене или на ожидаемой аренде без ориентира района, ничего не стоит. Карточки программ каталога, страницы городов и их рыночные данные существуют для того, чтобы привязывать каждую оценку к опубликованным и датированным цифрам.

Три статьи часто ускользают от первого расчёта: простой между арендаторами, более долгий в районах с обильным предложением; начальные работы и оборудование, особенно в новостройках, сдаваемых без отделки; и платы за управление, когда вы сдаёте на расстоянии. Учёт их с самого начала не даёт сравнивать теоретическую доходность с реальной.

Последняя слепая зона — выход. Объект, который легко перепродать, — востребованный район, чистые документы, актуальная запись в Табу — защищает общую доходность операции. Это ещё одна причина дать вашему адвокату проверить титул и документы уже при покупке, а не только при продаже.